20.02.2017

Подальше от людей: можно ли в России купить остров?

Подальше от людей: можно ли в России купить остров?

Почему в открытом доступе так мало объявлений о продаже островов и какие трудности возникнут у тех, кто решит застроить территорию у воды

Объявления о продаже островов распространены в странах Европы, Америки и Океании: прямо сейчас выкупить остров в свою полную собственность можно в США, Австралии, Греции, Канаде и даже в Эстонии. В прессу часто попадают сообщения о рекордно дорогих островах в Тихом океане, Персидском заливе или в Карибском море, однако большинство таких объектов стоит дешевле $500 тыс.

Состоятельные покупатели из России иногда интересуются подобной недвижимостью - но когда речь заходит об островах на территории России, ситуация меняется радикально. Риелторские агентства, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», признались, что не сталкивались с куплей-продажей островов в России и не получали таких запросов от своих клиентов.

Тем не менее рынок российских островов все же существует, заявил «РБК-Недвижимости» юрист и основатель сервиса «Найдем адвоката» Чермен Дзотов.

Где находятся и сколько стоят


Приобретение островов в России не слишком популярно, считает директор юридического департамента агентства элитной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Поправка. «Дело в том, что значительный процент островов находится на севере страны, - указал Поправка. - Такие объекты представляют интерес только для организаций, добывающих полезные ископаемые, но никак не для граждан, желающих на острове поселиться или отдыхать. В менее суровых в климатическом плане регионах многие острова имеют плохую транспортную доступность, а в период половодья они оказываются в зоне подтопления. Нельзя сбрасывать со счетов и возможные проблемы с коммуникациями - на небольших островах обычно нет электричества и водопровода».

«Как правило, продают острова либо на северо-западе России - в том числе на Ладожском озере, либо в Поволжье - на Волге и ее притоках», - рассказал Чермен Дзотов. Такие объекты могут быть интересны предпринимателям, которые хотят использовать землю для бизнеса, и рыбакам, которые ищут «рыбные» места, объяснили собеседники «РБК-Недвижимости».

В настоящий момент речь может идти только о единичных предложениях, каждое из которых уникально, указали юристы. «Например, остров на озере Янисъярви в Сортавальском районе Карелии площадью 33 га был выставлен за 7 млн руб. Официально земли на острове предназначены для дачного садоводства - это накладывает определенные ограничения [на использование земли]», - привел пример Дзотов. «На Костромском водохранилище продавался остров площадью около 100 гектаров по цене 40 млн руб.», - отметил Поправка.

«Остров на Онежском озере продавался за 12,5 млн руб. - анонсировалось, что он расположен в пяти минутах езды на катере от всемирно известного острова Кижи, - добавил Дзотов. - Примерно такие же цены на острова на Волге. Так, в январе 2017 года на продажу выставили остров с дубовым лесом площадью 1,5 га в Волжском районе Саратова. На острове расположена туристическая база с пляжем и домиками для отдыхающих. Цена такого объекта недвижимости - 10,1 млн руб.».

Кадастровая неопределенность


Главная сложность с приобретением острова заключается в том, что значительная часть земли в России не имеет четко определенных границ, рассказала «РБК-Недвижимости» генеральный директор риелторского агентства «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. «Если мы обратимся к публичной кадастровой карте, то обнаружим, что подавляющее количество островов в РФ не имеет кадастрового номера. Иными словами, они просто не учтены», - обнаружила Шаталина.

Коллизии возникают в связи с тем, что зачастую неясно, в состав какого населенного пункта или района включены конкретные острова, добавила Шаталина. «От этого зависит их целевое назначение и разрешенное использование», — сообщили в «Миэль-Новостройках».

Некоторые острова находятся на границе регионов - и это создает дополнительные сложности. По информации Росреестра, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся всего 6,8% сведений о границах между субъектами Российской Федерации. Четко прописанные границы есть всего у четырех регионов в стране: это Республика Бурятия, Якутия, Ямало-Ненецкий автономный округ и Амурская область, утверждает Росреестр. В ведомстве говорят, что обязанности по установлению границ лежат на местных органах власти. До тех пор пока границы не зафиксированы, любые действия с землей на стыке субъектов оказываются невозможны, следует из материалов Росреестра.

Земли у воды


В Российском законодательстве и Земельном кодексе нет понятия «остров», указали в компаниях «Миэль-Новостройки» и Penny Lane Realty. Вместо слова «остров» в России оперируют термином «земельный участок», отметили юристы. «Земельный объект, который находится внутри водного объекта, вполне можно приобрести - но есть нюансы, - заявил Чермен Дзотов. - Во-первых, существует такое понятие, как природоохранная зона. Она не может быть передана в частную собственность ни физическим, ни юридическим лицам. Аналогичная ситуация с водоохранной зоной. Единственное, как могут воспользоваться граждане или организации островом, включенным в природоохранную зону, так это взять его в аренду».

Как любой прибрежный земельный участок в России, остров обязательно имеет водоохранную зону, которая непосредственно примыкает к берегу, объяснил адвокат Валерий Вечканов. «В соответствии с Водным кодексом России на водоохранной зоне устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной деятельности, - добавил Вечканов. - Ширина водоохранной зоны устанавливается в каждом случае индивидуально - в зависимости от местоположения соответствующей береговой линии».

Из-за этих ограничений стать единственным и полноправным собственником целого острова в России невозможно в принципе, заключили юристы. «Часто продавцы понимают под островами не остров целиком, а лишь определенный участок земли на острове. Предложение же о продаже острова может быть просто обычным способом привлечения состоятельных клиентов», - пояснил Дзотов.

Обойти ограничения не получится, убежден Сергей Поправка. «Наличие строений в водоохранной зоне является одной из главных юридических проблем островов. Такие строения, возведенные без оформления надлежащей разрешительной документации, могут быть снесены по решению суда», - предупредил представитель Penny Lane Realty.

Лес или сельхозугодья


В силу природных особенностей России на островах часто растет лес. «Если на острове имеются лесные насаждения, то эта часть земельного участка относится к ведению лесного хозяйства, - заявил Вечканов. - По российскому законодательству, лесной участок земли не может находиться в частной собственности, но может быть передан в долгосрочную аренду. Если имеющиеся лесные насаждения выкупаются у государства без обязательств высаживания молодых саженцев и деревьев, то статус этого участка меняется на статус земли сельхозназначения и может быть выкуплен».

Купить сельскохозяйственные земли не смогут иностранцы - закон запрещает гражданам других государств владеть такими угодьями, отметил Дзотов. «В подавляющем большинстве случаев разрешения на строительство настоящего жилого дома с коммуникациями на маленьком острове никто не даст. Скорее всего, придется возводить просто домик рыбака или охотника», - предупредил юрист.

«Чаще всего в обороте можно встретить острова, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения или поселений (если остров расположен в границах населенного пункта), - подтвердила Шаталина. - В случае расположения острова в границах поселений на него распространяются правила землепользования и застройки, утвержденные местным органом власти».

Обойти жесткие ограничения на использование сельскохозяйственных земель можно, если завести на острове лошадей, выяснили «Известия»: в этом случае владелец острова сможет застроить недвижимостью до 20% принадлежащего ему участка. Такой способ позволит не менять статус земли, но все-таки построить на острове дом или виллу, сказано в публикации.

Остров в центре мегаполиса


Отдельная история - это острова, которые находятся в центральной части крупных городов. Такие острова осваиваются под контролем городских властей. Самые яркие примеры - это Новая Голландия в Санкт-Петербурге и остров Молокова в Красноярске.

В первом случае речь идет о военном поселении, которое долго находилось на территории Новой Голландии: остров был закрыт для обычных горожан. Реконструкция острова началась в 2010 году: согласно планам петербургских властей, прежде закрытая территория должна стать большим общественным пространством с прогулочными зонами, павильонами для массовых мероприятий, детскими парками, кафе и магазинами. Также на Новой Голландии появятся офисы и апартаменты. Реконструкцию должны завершить в 2025 году.

Что-то подобное должно было произойти и с островом Молокова в Красноярске. В 2006 году девелоперская компания GVA Sawyer разработала и представила городской администрации проект развития острова площадью 16 га. Здесь должен был появиться деловой центр «Енисей Парк Сити» с офисами, апартаментами и примыкающей к ним рекреационно-парковой зоной. О проекте говорили несколько лет - а потом администрация передумала. В GVA Sawyer рассказали, что красноярские власти повторно изучили транспортные и экологические риски от освоения острова Молокова, после чего решили оставить остров отдыхающим и не разрешать там новую застройку.


Источник:  https://news.ners.ru/podalshe-ot-lyudej-mozhno-li-v-rossii-kupit-ostrov.html




Возврат к списку